Die verborgenen Risiken der Eigentümerversammlung

Regine Marsch

Willkommen zurück bei Miete und Rendite! Heute tauchen wir tiefer in die Eigentümerversammlung und vor allem in die Beschluss-Sammlung ein. Und ehrlich gesagt, auch wenn das immer etwas trocken klingt – die paar Seiten Papier entscheiden am Ende oft über eure Rendite, eure Rechte und manchmal sogar über Überraschungen, auf die ihr garantiert verzichten könntet.

Thomas Becker

Ja, das unterschätzt man wirklich. Also ich muss zugeben, ich hab am Anfang einfach nur die letzten Protokolle gelesen, die mir der Verkäufer hingelegt hat – zwei, drei Blätter, kein großer Akt. Ich dachte damals: Gut, dann weiß ich alles. Tja, großer Fehler, rückblickend. Denn in dieser sogenannten Beschluss-Sammlung stehen die ganzen Entscheidungen, die die Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren getroffen hat. Nicht nur, was das Dach oder die Fassade angeht, sondern auch Nutzungsbeschränkungen, Sonderumlagen, irgendwelche Gerichtsstreitigkeiten. Und viele Dinge davon werden in den normalen Versammlungsprotokollen einfach... ja, verpuffen. Hinten in den Details.

Claudia Neumann

Genau, Thomas. Das sehe ich immer wieder: Viele Käufer lassen sich einfach die letzten Versammlungsprotokolle geben – das reicht aber überhaupt nicht. Die Beschluss-Sammlung ist nochmal ein ganz anderes Kaliber. Sie ist extra dafür da, damit Käufer, also Rechtsnachfolger vom Alteigentümer, wirklich den Überblick bekommen, was für Regeln und Verpflichtungen gerade gelten. Und ehrlich, was dort drin steht, ist in vielen Fällen bindend, egal ob das im Grundbuch steht oder nicht.

Regine Marsch

Lasst mich dazu mal ein Beispiel aus dem echten Leben bringen – das ist ein Klassiker bei uns in der Hausverwaltung. Da kommt ein stolzer Wohnungskäufer, freut sich, dass seine Mieter mit zwei Hunden einziehen wollen. Vertrag unterschrieben, alles super. Nur: In der Beschluss-Sammlung stand seit Jahren, dass Hunde und Katzen verboten sind – von der Eigentümergemeinschaft ganz offiziell beschlossen. Das war ein Mehrheitsbeschluss, der sich nie mehr geändert hat. Und der Käufer wusste es nicht, weil er eben diese Sammlung nicht gesehen hatte. Ergebnis? Die neuen Mieter mussten wieder ausziehen – der Käufer musste für die ganzen Umzugskosten und noch Schadensersatz aufkommen. Das war richtig, richtig teuer. Und das OLG Frankfurt hat klipp und klar gesagt, so ein Hundeverbot ist bestandskräftig, wenn es beschlossen wurde. Also: Wer wirklich wissen will, was Sache ist, sollte sich niemals nur mit zwei, drei Protokollen zufriedengeben.

Thomas Becker

Ich hab jetzt ehrlich gesagt immer noch Gänsehaut, wenn ich das höre, Regine. Das ist so ein typischer „Kann doch keinem passieren“-Moment, bis es einem selbst passiert. Wobei... ich glaub, Claudia, du hast da auch schon mal so einen ähnlichen Fall gehabt, oder?

Claudia Neumann

Ach ja, leider. Tagesmutter, die Wohnung vermietet, alles rechtlich scheinbar okay. Aber in der Beschluss-Sammlung war längst beschlossen, dass eben keine gewerbliche Nutzung in den Wohnungen erlaubt ist. Das hat der Käufer schlicht übersehen – oder nicht nachgefragt. Am Ende musste die Tagesmutter raus, und das ganze Mietverhältnis ging den Bach runter. Da hilft dann auch kein Mietrecht, wenn die Eigentümergemeinschaft vorher was anderes einstimmig beschlossen hat.

Regine Marsch

Ihr merkt also, eine gründliche Sichtung der Beschluss-Sammlung ist wirklich Pflichtprogramm. Und damit wären wir eigentlich schon bei der Frage, was man in dieser Sammlung überhaupt alles finden kann und wie man sie eigentlich, äh, richtig liest...

Claudia Neumann

Also, ich sage immer: Wer glaubt, die Beschluss-Sammlung besteht nur aus langweiligen Verboten, der irrt gewaltig. Dort stehen oft richtig finanzielle Fakten drin, die einem später um die Ohren fliegen können, wenn man sie übersieht. Ich meine damit ganz konkret: Gibt es ausstehende Hausgelder? Gibt’s Beschlüsse über Sanierungen, die vielleicht schon Jahre schlummern, aber nie durchgeführt wurden? Sind Sonderumlagen beschlossen? Gibt es Anfechtungsklagen? All das findet ihr nicht im normalen Protokoll, sondern eben nur, wenn ihr in die Sammlung reingeht und zwischen den Zeilen lest.

Thomas Becker

Dazu hab ich – leider – selbst genug zu erzählen. Bei meiner ersten Wohnung konnte ich damals gar nicht so genau einsehen, was eigentlich mit der Instandhaltungsrücklage los ist. Im Protokoll stand nur: „Sanierung Treppenhaus geplant“. Nix zur Finanzierung, keine Summe, kein Zeitrahmen. Erst nach meinem Kauf hab ich erfahren, dass schon vor Jahren eine Sonderumlage beschlossen wurde – Rate an Rate, und natürlich waren noch ein paar Miteigentümer im Rückstand mit dem Hausgeld. Ich war also plötzlich für den Anteil an den ausgefallenen Zahlungen mitverantwortlich. Da guckste echt blöd aus der Wäsche, ehrlich gesagt. Und das stand alles in diesen seitenlangen, eigentlich „veralteten“ Beschlüssen, die mir keiner gezeigt hatte!

Regine Marsch

Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Die Beschluss-Sammlung muss eben nicht nur zeigen, was beschlossen wurde, sondern auch, worüber gestritten wird. Gibt es Eigentümer, die grundsätzlich gegen alles klagen? Werden Sanierungen immer wieder vertagt? Das kann euren Wiederverkaufswert ziemlich drücken. Und ganz ehrlich: Solche Querulanten tauchen meistens in mehreren Beschlüssen auf – das merkt man erst, wenn man sich die Sammlung und die Anmerkungen dazu wirklich anschaut.

Claudia Neumann

Und nicht vergessen: Die Beschluss-Sammlung gibt es erst seit 2007. Gerade bei älteren Häusern sollte man sich die ersten Protokolle auch noch anschauen – da werden manchmal grundlegende Dinge umgewidmet, wie Waschküchen im Keller oder Fahrradkeller zu was ganz anderem. Das kann im Zweifel noch viel teurere Folgen haben als eine fehlende Instandhaltungsrücklage!

Thomas Becker

Und man sollte, falls unterschwellig was zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum steht – z.B. Stellplätze, Keller oder Dachböden – auch mal kritisch nachfragen, ob die Gemeinschaft Mieteinnahmen hat oder nicht. Das beeinflusst ja auch deine Gesamtrendite. Wird das ordentlich abgerechnet? Was passiert bei Mietausfällen?

Regine Marsch

Mir begegnet oft, dass Käufer erstaunt fragen: „Wieso hafte ich denn plötzlich für einen Zahlungsrückstand aus der Zeit vor meinem Kauf?“ Die Antwort ist leider: Weil die Gemeinschaft so beschlossen hat – ist aus juristischer Sicht bestandskräftig, und es steht schwarz auf weiß in der Beschluss-Sammlung. Also nicht nur auf die „spannenden“ Themen wie Hundeverbot gucken, sondern auch nach Gerichtsurteilen, Negativbeschlüssen und Anfechtungen suchen. Das sind die Kostenfallen!

Claudia Neumann

Absolut. Und noch ein Tipp aus dem Alltag: Schaut immer, was aus beschlossenen Sanierungen geworden ist. Es hilft euch nichts, wenn viel beschlossen wird, aber nie umgesetzt wurde. Das kann bedeuten, dass irgendwann doch alles auf einmal teuer kommt – mit kurzer Frist, per Sonderumlage. Die Beschluss-Sammlung ist genau dafür das Instrument, um das vorher zu erkennen.

Thomas Becker

Jetzt stellt sich für viele ja die Frage: Kommt man überhaupt an diese begehrte Beschluss-Sammlung ran? Ich mein, ich kenn das noch zu gut – ich hab mir teilweise die Zähne ausgebissen, weil die Hausverwaltung meinte: „Datenschutz, wissen Sie, dürfen wir nicht rausgeben.“ Da stehst du dann da, Kurz vorm Notartermin hast du die wichtigsten Infos vielleicht noch gar nicht. Claudia, wie gehst du damit um?

Claudia Neumann

Gute Frage, Thomas. Also, rechtlich ist es so: Der Eigentümer – also der Verkäufer – hat gegenüber der Hausverwaltung jederzeit Anspruch auf vollständige Herausgabe der Beschluss-Sammlung. Klar, darin stehen manchmal auch persönliche Daten, weshalb Makler oder Kaufinteressenten sie nicht automatisch kriegen, das stimmt schon. Aber: Mit einer schriftlichen Vollmacht vom Eigentümer kann der Interessent bei der Verwaltung offiziell Einsicht nehmen. Und das sollte unbedingt noch vor der Beurkundung passieren, nicht erst danach! Ich sag das meinen Kund:innen immer fang ruhig früh genug an.

Regine Marsch

Und ich habe aus meiner Hausverwalterzeit noch – Achtung, leichtes Schmunzeln jetzt – die schönsten Nummerierungs-Chaos in Beschluss-Sammlungen erlebt. Da kommst du ins Büro, willst die Sammlung prüfen und stellst fest: Nach Beschluss Nr. 100 kommt plötzlich die 102. Dann steht da in Rot ‚falsch nummeriert‘ quer drüber – und der eine Beschluss fehlt vielleicht ganz! Mein Tipp: Immer freundlich bleiben, aber hartnäckig nachfragen und auf die ordentliche, lückenlose Sammlung bestehen. Und im Zweifel eine schriftliche Bestätigung verlangen, wenn nachträglich korrigiert wurde. Hausverwaltungen reagieren oft schneller, wenn man freundlich, aber bestimmt bleibt. Ach, und DSGVO – das wird oft als Vorwand genommen. In Wahrheit müssen sie rausgeben, was für die Kaufentscheidung notwendig ist, wenn eine Vollmacht vorliegt.

Thomas Becker

Ich bin immer wieder erstaunt, wie unterschiedlich das gehandhabt wird. Und selbst wenn‘s dann ein Word-Dokument ist, das irgendwo rumfliegt – hauptsache, ich habe’s überhaupt vorher gesehen! Man sollte vielleicht wirklich mal einen Ratgeber über Nummerierungsfehler schreiben, Regine.

Claudia Neumann

Das wär’s! Aber, Spaß beiseite: Lasst euch von Verwaltern kein X für ein U vormachen. Selbst mit Digitalisierung und Datenschutzhinweis: Wer professionell verkaufen will, sollte wissen, dass die vollständige Beschluss-Sammlung rechtzeitig beim Käufer landet. Also am besten schon im Exposé erwähnen, dass sie bereitgestellt werden kann – das signalisiert übrigens auch Seriosität.

Thomas Becker

Genau das. Also, für alle, die gerade überlegen zu kaufen oder zu verkaufen: Die Beschluss-Sammlung mag lästig wirken, ist aber euer bester Freund, wenn's um Transparenz und Planung eurer Rendite geht.

Claudia Neumann

Danke euch beiden, hat Spaß gemacht – und war wieder mal lehrreich, auch für mich. Bis zum nächsten Mal!

Regine Marsch

Beim nächsten Mal widmen wir uns dann den spannendsten Fallen rund um Hausgeld und Sonderumlagen – das wird wieder sportlich. Thomas, Claudia, danke euch. Bleibt neugierig, prüft gründlich und vergesst nicht: Jede Seite zählt.. Danke euch, bleibt dran und bis zum nächsten Miete und Rendite. Tschüss in die Runde!